Mercoledì, Settembre 20, 2017
condizioni d'acquisto

Condizioni d' acquisto

1) LA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE


casaAccordo formale con il quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad un' altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito.

L'atto di compravendita, detto anche rogito, normalmente si stipula davanti al notaio, presenti il venditore e il compratore, ed redatto in forma pubblica. In tal modo il notaio garantisce l' identità delle parti, la legalità dell' atto e la veridicità di quanto in esso dichiarato.

Al notaio spettano i controlli formali sulla esistenza di ipoteche o altri vincoli, sul rispetto delle norme edilizie e la conformità del rogito con gli atti precedenti (ad es.: il compromesso).

Il rogito è l'atto conclusivo della compravendita.: a seguito degli aggiornamenti normativi disposti dalla legge finanziaria 2006 (266/2005) e del decreto Bersani 223 del 2006 (diventato poi legge 248/2006), nelle cessioni di immobili ad uso abitativo intercorse tra privati il rogito deve riportare, tra gli altri dati:


• l' effettivo valore di cessione dell' immobile
• le indicazioni delle modalità di pagamento (assegno, bonifico, etc)
• l' eventuale ricorso di una o di entrambe le parti ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio

• le spese sostenute per detta attività, con le modalità di pagamento della stessa. In caso di assenza dell' iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare apposita segnalazione alla Agenzia delle Entrate.

LE IMPOSTE SULL'ACQUISTO DELLA CASA

L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

quando il venditore è un privato
• imposta di registro del 3%
• imposta ipotecaria fissa di 168 euro
• imposta catastale fissa di 168 euro
quando si acquista da impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 4 anni dall' ultimazione lavori

• IVA del 4%
• imposta di registro fissa di 168 euro
• imposta ipotecaria fissa di 168 euro
• imposta catastale fissa di 168 euro
quando si acquisto da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 4 anni alla ultimazione lavori

• IVA esente
• imposta di registro del 3%
• imposta ipotecaria fissa di 168 euro
• imposta catastale fissa di 168 euro

 
Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

quando il venditore è un privato oppure una impresa non costruttrice e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure una impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori

• imposta di registro del 7%
• imposta ipotecaria del 2%
• imposta catastale del 1%

 
Quando il venditore è una impresa costruttrice
(o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dalla ultimazione lavori

 
• IVA del 10% (20% se immobile di lusso)
• imposta di registro fissa di 168 euro
• imposta ipotecaria fissa di 168 euro
• imposta catastale fissa di 168 euro

 
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell' atto. Dal 1 gennaio 2007 ( per effetto della legge finanziaria per il 2007), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, anzichè dal corrispettivo pagato.

Per tutte le altre compravendite in cui l' acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell' atto dalle parti e non dal valore catastale.

In riferimento a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all' ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale IVA del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al valore normale del bene.

L' agevolazione spetta a condizione che nell'atto sia indicato l' effettivo importo pattuito per la cessione del bene immobile.

Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili devono essere ridotte del 30%.

Allo stesso tempo, non è possibile detrarre ai fini Irpef interessi passivi derivanti da importi di mutuo superiori al prezzo di acquisto.

Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d' imposta. Se l' acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

L' acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.


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